“Existe evidencia de la relación directa entre crecimiento económico y derechos de propiedad. La seguridad de estos derechos es básica para la operación de los mercados inmobiliarios y, los sistemas financieros modernos fundados en garantías reales. Los derechos de propiedad son decisivos para la estabilidad y predictibilidad de la economía de mercado”…
I. Derechos de propiedad: desarrollo económico y social.
La prosperidad y los derechos de propiedad son conceptos absolutamente inseparables. En la actualidad, la importancia de que haya derechos de propiedad bien definidos y fuertemente protegidos cuenta con amplio reconocimiento por parte de economistas y autoridades responsables del diseño de políticas públicas. Un sistema de propiedad privada otorga a los individuos el derecho exclusivo a usar sus recursos como ellos deseen. El dominio sobre lo propio hace que los usuarios de la propiedad tomen plena conciencia de todos los costos y beneficios de emplear sus recursos de una determinada manera. El proceso de ponderar estos costos y beneficios produce lo que los economistas denominan “resultados eficientes”, los cuales luego se manifiestan en estándares de vida más elevados para todos.
En el Perú, a través del Proyecto de Consolidación de los Derechos de Propiedad Inmueble (PCDPI) se intenta expandir los beneficios del Programa Nacional de Formalización (PNF) aplicando como estrategia la descentralización en la estructura de la gestión y la adopción de nuevos enfoques de titulación para alcanzar nuevos usuarios en nuevas áreas.
El Documento de evaluación del PCDPI del Banco Mundial indica que el principal beneficio del proceso de formalización para los propietarios es económico. Ello debido a que se da un uso más eficiente de la propiedad como resultado de una mayor seguridad en la ejecución de este derecho. Este se traduciría en precios más elevados de los predios, mayores transacciones en el mercado inmobiliario y el manejo de la propiedad como garantía para obtener créditos. Asimismo, el documento menciona que la formalización también traería una serie de beneficios sociales, tales como acceso a infraestructura, a servicios públicos, y a una mayor protección, y que ayudaría a mejorar la posición de las mujeres, quienes tendrían los mismos derechos de propiedad ante la ley que los hombres.
II. Antecedentes
El proceso interno migratorio en el Perú se inició desde los años 40 teniendo como consecuencia un cambio en la distribución de la población en el territorio nacional. Este fenómeno de migración hacia las ciudades se explica principalmente por las expectativas por mejorar la calidad de vida.
La movilización de la población hacia las ciudades y las restricciones de acceso a la propiedad inmueble a través de mecanismos formales derivaron de la aparición de los núcleos urbanos informales. Así, las adquisiciones informales de la propiedad con fines de vivienda se llevaron a cabo a través de tres mecanismos: la invasión violenta, la compra de tierras agrícolas a través de asociaciones o cooperativas, y la invasión gradual de la propiedad privada o estatal.
El costo de la informalidad, especialmente para los pobres, ha sido el congelamiento de sus activos valiosos, la falta de acceso a créditos y servicios públicos y el recorte de los incentivos de inversión para los pequeños empresarios.
La falta de preparación del marco legal peruano para responder a la demanda de vivienda generada por las migraciones masivas llevó a que los procesos para poblar las zonas urbano-marginales se iniciaran con las invasiones. Por ello hubo varios esfuerzos por parte del Estado para solucionar este problema, entre ellos, la creación de la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI) en 1996.
COFOPRI trabajó junto al Registro Predial Urbano (RPU) en el Programa Nacional de Formalización sobre la base de procesos masivos, con el objetivo de crear un sistema sostenible que asegure derechos de propiedad a la población de zonas urbano- marginales.
Este programa tuvo resultados muy positivos; sin embargo, es necesaria la sostenibilidad de estos resultados para que se mantenga en el tiempo la seguridad jurídica y la capacidad de los beneficiarios de generar actividades económicas a partir de la formalización de la propiedad de sus activos.
III. Problemática actual de los derechos de propiedad
Las políticas establecidas por el gobierno, referidas a Derechos de Propiedad y tenencia de tierras, no han sido integrales hasta ahora, teniendo como consecuencia la duplicidad, vacíos y cruces de funciones en las instituciones públicas. Estas políticas no tienen como sustento un marco legal ni institucional definido.
Nuestro marco legal es complejo y disperso, la fragilidad que este refleja contribuye con la vulneración o desconocimiento de los derechos de propiedad de los ciudadanos. Aviva esta situación, el hecho que en nuestro ordenamiento jurídico nacional, la adquisición de bienes inmuebles se basa en el sistema consensualista, pues para la obtención de los mismos es necesario sólo el consentimiento de las partes, sin necesidad de la inscripción en SUNARP, no obstante, es menester realizar dicho registro para efectos de tener mayor seguridad jurídica.
Otra deficiencia es la existencia de un sistema catastral incompleto porque este no satisface la demanda de la población de recursos económicos bajos, en la medida que estas personas no pueden acceder al proceso de titulación por estar fuera de su alcance económico y se agrava con la falta de recursos del estado, de conocimientos técnicos adecuados y de su mala organización.
Finalmente, el principal objetivo de la formalización no es el otorgamiento de títulos de propiedad, sino el crecimiento económico y la obtención de beneficios sociales para mejorar la calidad de vida de la población. Sin embargo, según una encuesta realizada por COFOPRI, las barreras de información se han convertido en verdaderos muros de concreto que impiden alcanzar el objetivo fundamental de la formalización. Entre las consecuencias que destacan, tenemos: i) la población peruana no conoce los beneficios del registro de propiedades, ni los riesgos de no registrar propiedades; ii) desconoce y/o desaprovecha las ventajas del título de propiedad para recibir créditos formales; y, iii) no quiere colocar sus propiedades como garantía de un préstamo por temor a perderlas.
IV. Conclusiones y recomendaciones
Durante los últimos años, el Perú ha hecho grandes avances en la consolidación de los derechos de la propiedad sobre tierras rurales y urbanas. Millones de familias peruanas han accedido a derechos de propiedad cuyo reconocimiento no podían obtener antes de las reformas de 1996. El sistema de registro de predios ha mejorado en forma significativa la calidad de los servicios que presta a los ciudadanos. Queda pendiente, sin embargo, la extensión de los programas de formalización a nuevas áreas (principalmente en ciudades intermedias y pequeñas) para completar el objetivo de un “país de propietarios” y reducir el riesgo de la reversión a la informalidad.
En la actualidad, el principal desafío consiste en efectuar las reformas pendientes y continuar el proceso de reconocimiento y protección de los derechos de propiedad para apalancar el desarrollo del sector privado dentro de un mercado inmobiliario moderno, al tiempo que se fortalecen las finanzas locales mediante una tributación de la propiedad inmueble que capte su potencial contributivo. Es indispensable establecer alianzas con los interesados, dándoles voz y voto en el proceso de validación de los proyectos de reforma. Estas propuestas no se pueden generar solo en las instituciones sino que deben validarse con los usuarios/beneficiarios potenciales.
I. Derechos de propiedad: desarrollo económico y social.
La prosperidad y los derechos de propiedad son conceptos absolutamente inseparables. En la actualidad, la importancia de que haya derechos de propiedad bien definidos y fuertemente protegidos cuenta con amplio reconocimiento por parte de economistas y autoridades responsables del diseño de políticas públicas. Un sistema de propiedad privada otorga a los individuos el derecho exclusivo a usar sus recursos como ellos deseen. El dominio sobre lo propio hace que los usuarios de la propiedad tomen plena conciencia de todos los costos y beneficios de emplear sus recursos de una determinada manera. El proceso de ponderar estos costos y beneficios produce lo que los economistas denominan “resultados eficientes”, los cuales luego se manifiestan en estándares de vida más elevados para todos.
En el Perú, a través del Proyecto de Consolidación de los Derechos de Propiedad Inmueble (PCDPI) se intenta expandir los beneficios del Programa Nacional de Formalización (PNF) aplicando como estrategia la descentralización en la estructura de la gestión y la adopción de nuevos enfoques de titulación para alcanzar nuevos usuarios en nuevas áreas.
El Documento de evaluación del PCDPI del Banco Mundial indica que el principal beneficio del proceso de formalización para los propietarios es económico. Ello debido a que se da un uso más eficiente de la propiedad como resultado de una mayor seguridad en la ejecución de este derecho. Este se traduciría en precios más elevados de los predios, mayores transacciones en el mercado inmobiliario y el manejo de la propiedad como garantía para obtener créditos. Asimismo, el documento menciona que la formalización también traería una serie de beneficios sociales, tales como acceso a infraestructura, a servicios públicos, y a una mayor protección, y que ayudaría a mejorar la posición de las mujeres, quienes tendrían los mismos derechos de propiedad ante la ley que los hombres.
II. Antecedentes
El proceso interno migratorio en el Perú se inició desde los años 40 teniendo como consecuencia un cambio en la distribución de la población en el territorio nacional. Este fenómeno de migración hacia las ciudades se explica principalmente por las expectativas por mejorar la calidad de vida.
La movilización de la población hacia las ciudades y las restricciones de acceso a la propiedad inmueble a través de mecanismos formales derivaron de la aparición de los núcleos urbanos informales. Así, las adquisiciones informales de la propiedad con fines de vivienda se llevaron a cabo a través de tres mecanismos: la invasión violenta, la compra de tierras agrícolas a través de asociaciones o cooperativas, y la invasión gradual de la propiedad privada o estatal.
El costo de la informalidad, especialmente para los pobres, ha sido el congelamiento de sus activos valiosos, la falta de acceso a créditos y servicios públicos y el recorte de los incentivos de inversión para los pequeños empresarios.
La falta de preparación del marco legal peruano para responder a la demanda de vivienda generada por las migraciones masivas llevó a que los procesos para poblar las zonas urbano-marginales se iniciaran con las invasiones. Por ello hubo varios esfuerzos por parte del Estado para solucionar este problema, entre ellos, la creación de la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI) en 1996.
COFOPRI trabajó junto al Registro Predial Urbano (RPU) en el Programa Nacional de Formalización sobre la base de procesos masivos, con el objetivo de crear un sistema sostenible que asegure derechos de propiedad a la población de zonas urbano- marginales.
Este programa tuvo resultados muy positivos; sin embargo, es necesaria la sostenibilidad de estos resultados para que se mantenga en el tiempo la seguridad jurídica y la capacidad de los beneficiarios de generar actividades económicas a partir de la formalización de la propiedad de sus activos.
III. Problemática actual de los derechos de propiedad
Las políticas establecidas por el gobierno, referidas a Derechos de Propiedad y tenencia de tierras, no han sido integrales hasta ahora, teniendo como consecuencia la duplicidad, vacíos y cruces de funciones en las instituciones públicas. Estas políticas no tienen como sustento un marco legal ni institucional definido.
Nuestro marco legal es complejo y disperso, la fragilidad que este refleja contribuye con la vulneración o desconocimiento de los derechos de propiedad de los ciudadanos. Aviva esta situación, el hecho que en nuestro ordenamiento jurídico nacional, la adquisición de bienes inmuebles se basa en el sistema consensualista, pues para la obtención de los mismos es necesario sólo el consentimiento de las partes, sin necesidad de la inscripción en SUNARP, no obstante, es menester realizar dicho registro para efectos de tener mayor seguridad jurídica.
Otra deficiencia es la existencia de un sistema catastral incompleto porque este no satisface la demanda de la población de recursos económicos bajos, en la medida que estas personas no pueden acceder al proceso de titulación por estar fuera de su alcance económico y se agrava con la falta de recursos del estado, de conocimientos técnicos adecuados y de su mala organización.
Finalmente, el principal objetivo de la formalización no es el otorgamiento de títulos de propiedad, sino el crecimiento económico y la obtención de beneficios sociales para mejorar la calidad de vida de la población. Sin embargo, según una encuesta realizada por COFOPRI, las barreras de información se han convertido en verdaderos muros de concreto que impiden alcanzar el objetivo fundamental de la formalización. Entre las consecuencias que destacan, tenemos: i) la población peruana no conoce los beneficios del registro de propiedades, ni los riesgos de no registrar propiedades; ii) desconoce y/o desaprovecha las ventajas del título de propiedad para recibir créditos formales; y, iii) no quiere colocar sus propiedades como garantía de un préstamo por temor a perderlas.
IV. Conclusiones y recomendaciones
Durante los últimos años, el Perú ha hecho grandes avances en la consolidación de los derechos de la propiedad sobre tierras rurales y urbanas. Millones de familias peruanas han accedido a derechos de propiedad cuyo reconocimiento no podían obtener antes de las reformas de 1996. El sistema de registro de predios ha mejorado en forma significativa la calidad de los servicios que presta a los ciudadanos. Queda pendiente, sin embargo, la extensión de los programas de formalización a nuevas áreas (principalmente en ciudades intermedias y pequeñas) para completar el objetivo de un “país de propietarios” y reducir el riesgo de la reversión a la informalidad.
En la actualidad, el principal desafío consiste en efectuar las reformas pendientes y continuar el proceso de reconocimiento y protección de los derechos de propiedad para apalancar el desarrollo del sector privado dentro de un mercado inmobiliario moderno, al tiempo que se fortalecen las finanzas locales mediante una tributación de la propiedad inmueble que capte su potencial contributivo. Es indispensable establecer alianzas con los interesados, dándoles voz y voto en el proceso de validación de los proyectos de reforma. Estas propuestas no se pueden generar solo en las instituciones sino que deben validarse con los usuarios/beneficiarios potenciales.
